contraste
Creado: Jueves, 22 Noviembre 2018 15:19

FORO PARA DETERMINACIÓN DEL AVALÚO CATASTRAL Y CÁLCULO IMPUESTO PREDIAL EN BOGOTA

FORO PARA DETERMINACIÓN DEL AVALÚO CATASTRAL Y CÁLCULO IMPUESTO PREDIAL EN BOGOTA

PREGUNTAS DE LOS ASISTENTES AL FORO

FECHA DEL FORO: 26 de septiembre de 2018

1.Por qué la Administración establece el avalúo catastral sólo por el terreno y no tiene en cuenta los ingresos socio-económicos del propietario?

Para realizar los avalúos catastrales la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD- sigue lo dispuesto por las normas que regulan la actividad catastral, la cuales son, entre otras, la Ley 14 de 1983 – incluidas las reformas expresas y tácitas que otras leyes han hecho de esta –, su Decreto Reglamentario 3496 de 1983, la Ley 1450 de 2011 y las Resoluciones 70 de 2011, 1008 y 1055 de 2012 expedidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). Tales disposiciones, en consonancia con el Artículo 2 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo[1], son especiales y, por tanto, están reguladas específicamente mediante los actos idóneos para tales fines. 

Conforme a la normatividad técnica que se encarga de regular la función catastral, le corresponde a la UAECD adelantar los procesos de conservación catastral y actualización de la formación catastral, para lo cual  el artículo 105 de la Resolución 070 de 2011 establece que el proceso de conservación catastral consiste en el conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales correspondientes a los predios, de conformidad con los cambios que experimente la propiedad inmueble en sus aspectos físico, jurídico, económico y fiscal.

Así mismo, el proceso de actualización de la formación catastral se encuentra regulado en el título III de la Resolución 070 de 2011 -modificado por la Resolución 1055 de 2012- y se define como: “(…) el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos físico y jurídico del catastro y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario”. (subrayado y negrilla fuera del texto original).

De manera que siendo la actualización un proceso tendiente a la renovación de la información catastral, en el mismo se revisa los elementos físicos, jurídicos y económicos de los predios. En lo que respecta al factor económico es objeto de actualización el valor comercial de los inmuebles que se torna catastral una vez se aplica el porcentaje que se aprueba cada año para el efecto. En otras palabras, el proceso de actualización tiene por objeto renovar la información catastral para que la misma corresponda en la mayor medida de lo posible a la realidad de los predios, lo que necesariamente implica el ajuste del aspecto económico, es decir, los avalúos comerciales, con el objeto de recoger y reflejar de forma más precisa y actual el valor de los inmuebles.

Dentro de este marco, el cálculo de los avalúos catastrales de los predios objeto del proceso de actualización de la formación catastral se realiza de forma masiva, a partir de la investigación y análisis del mercado inmobiliario.  Para lograr este objetivo, la UAECD anualmente recorre la ciudad recopilando los bienes inmuebles ofrecidos en venta y arriendo de predios. Dicha investigación comprende cuatro etapas: i) identificación predial, ii) determinación de zonas homogéneas físicas (ZHF) y geoeconómicas (ZHG), iii) determinación de valores para los tipos de edificaciones y iv) liquidación final de los avalúos catastrales:

En la identificación predial se verifican los elementos físicos y jurídicos del predio, es decir, se identifican la ubicación, linderos, extensión (área), edificaciones y se precisa el derecho de propiedad o posesión.

Para la determinación de las ZHF y las ZHG[2], se verifica la norma urbanística, el uso económico del suelo, el tipo según su uso, la presencia de vías, la provisión de servicios públicos domiciliarios y las condiciones topográficas.  Una vez definidas, se determina el valor del mercado inmobiliario para los terrenos ubicados en ellas.

Para la determinación de valores, la UAECD establece los valores unitarios por m2 de los diferentes tipos de edificaciones (residencial, comercial, industrial, dotacional, etc.) a través de la utilización de diferentes métodos a saber:

Modelos econométricos, los cuales se construyen a partir de la información física de las construcciones (áreas, edad, calidad de construcción, ubicación geográfica, etc.) y de valores en el mercado inmobiliario (provenientes de las ofertas recolectadas y de avalúos puntuales[3]). Los modelos econométricos permiten predecir de manera confiable los valores integrales de los predios en propiedad horizontal.

Tablas de valor, a través de las cuales es posible definir el valor de la construcción, de acuerdo a características físicas del predio (regularmente puntaje, área y edad). Las tablas de valor se construyen utilizando la técnica de Valor de Reposición, la cual permite calcular el valor de una construcción a partir de la adecuada depreciación de los costos involucrados en la construcción de un predio (cimentación, estructura, acabados, etc.). Estos valores de reposición son calculados según la tipología constructiva (cimentación profunda, estructura simple, cubierta con cerchas, etc.) y son soportadas a partir del análisis de los costos de construcción regularmente reportados en revistas de construcción especializadas (ej. Construdata).

Avalúos puntuales, que se realizan a: i) predios cuyo uso o destinación hacen que no sean ofertados en el mercado inmobiliario y por lo tanto deben ser objeto de estudio independiente.  Ejemplo: Estadio el Campín, el Capitolio Nacional, el Parque Simón Bolívar, etc., y ii) predios para los cuales su estimación masiva, podría no ser suficientemente confiable.

A partir de lo anterior, se deduce que para el proceso de avalúo catastral de los predios de Bogotá se tienen en cuenta los aspectos físicos, jurídicos y del mercado inmobiliario, para poder describir de manera confiable la información del valor de los predios de Bogotá y que esta sea descrita de manera fidedigna en la base catastral. Por lo anterior, no es posible tener en cuenta los ingresos socioeconómicos de los propietarios de los bienes inmuebles, dado que estos no reflejan la realidad de un determinado predio dentro del mercado inmobiliario.

2.Quisiera saber cuáles son los pasos para llevar a cabo revisión del avalúo catastral y por qué se demora tanto tiempo?

Es importante precisar que la revisión de avalúo es un trámite especial que se encuentra regulado en la normatividad técnica de la función catastral -Resolución 070 de 2011 y Resolución 1055 de 2012 del IGAC-; para tal efecto el artículo 139 de la Resolución 070 de 2011 modificado por la Resolución 1055 de 2012 establece:

“Artículo 139. Trámite de la solicitud de revisión del avalúo. Las solicitudes de revisión de los avalúos deben presentarse por escrito y su trámite, plazos y condiciones se regirán por lo dispuesto en la parte primera del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437/11) o en las normas que lo adicionen, modifiquen o sustituyan.

De conformidad con estas disposiciones, de manera general y sin excluir las normas reguladoras del procedimiento administrativo, el trámite se inicia por petición escrita, si cumple con los requisitos y se aportan o solicitan pruebas se procede a su análisis y al decreto y práctica de las pedidas, cumplido lo anterior se expide el acto administrativo que decide la solicitud de revisión del avalúo, que se notificará y contra el cual proceden los recursos en la vía gubernativa.

En el evento de que la solicitud de revisión del avalúo esté incompleta se dará aplicación al artículo 17 de la Ley 1437 de 2011.

Las pruebas se pueden aportar hasta antes de que se profiera la decisión que resuelve la solicitud de revisión del avalúo. Contra el acto que decreta pruebas no proceden recursos. Los gastos que ocasione la práctica de pruebas correrán por cuenta de quien las pidió. Si son varios los interesados, los gastos se distribuirán en cuotas iguales.

El trámite de los recursos en la vía gubernativa y de las pruebas en ellos, si hubiese lugar, se regirán por lo dispuesto en el artículo 79 de la Ley 1437 de 2011.

PARÁGRAFO. En los casos en que se deban realizar mutaciones en el aspecto físico y/o jurídico, estas se resolverán de oficio o a petición de parte, antes de tramitar la revisión del avalúo, para este efecto se suspenderá el plazo para resolver sobre la solicitud de revisión del avalúo catastral”.

Teniendo en cuenta que este trámite cuenta con un procedimiento y término especial, se deben surtir los siguientes pasos generales: i. Análisis de la solicitud presentada por el peticionario. ii. Estudio técnico que permita determinar la viabilidad o no del trámite. iii. Estudio de pruebas solicitadas y/o pedidas y/o decreto de pruebas de oficio. iv. Visita a terreno, -si se estima pertinente. v. Modificación de aspectos físicos si es necesario. vi. Estudio técnico de valores que permita identificar si se debe modificar los valores de metro cuadrado de la construcción y/o terreno así como la modificación de las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas. vii. Expedición del acto administrativo y viii. Notificación del acto administrativo.

Con respecto a los retrasos en el tiempo de respuesta, actualizando hemos venido realizando actividades para reducir la congestión administrativa que se presenta al interior de la UAECD producto de los múltiples requerimientos que se han recibido durante la presente vigencia, en especial frente a los múltiples tramites de revisión de avalúo catastral.

3.Cómo se valora comercialmente un predio que pagó plusvalía por la posibilidad de mayor edificabilidad, pero no ha edificado y el IDU pretende comprarla.

Los avalúos comerciales para el IDU se realiza en el marco de la Ley 1682 de 2013 y dando cumplimiento al Decreto 1420 de 1998 y las Resoluciónes 620 de 2008, 898 de 2014 y 1044 de 2014 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. A partir de esta reglamentación se realizan los avalúos comerciales del predio según sus caracteristicas físicas, jurídicas y del mercado inmobiliario, conforme a la realidad del mismo. Ahora bien, con respecto a la inquietud referente a los predios que han realizado el pago por concepto de plusvalía es importante tener en cuenta el Paragrafo 1 del Artículo 61 de la Ley 388 de 1997, el cual estipula lo siguiente:

“Al valor comercial al que se refiere el presente artículo, se le descontará el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública para la adquisición, salvo el caso en que el propietario hubiere pagado la participación en plusvalía o la contribución de valorización, según sea del caso”.

De lo anterior, se puede deducir que para la adquisición del predio el pago por plusvalía será descontado del valor del avalúo del predio en cuestión si el contribuyente no ha realizado el pago, en caso contrario, no se realizará descuento alguno relacionado por el efecto plusvalía.

4.En cuanto a metodologías de avalúos, se están utilizando tecnologías de datos y big-data para la realización de las estimaciones econométricas?

En relación con las metodologías masivas para al estimación de avalúos comerciales, se realizan modelos econométricos, los cuales se construyen a partir de la información física de las construcciones (áreas, edad, calidad de construcción, ubicación geográfica, etc.) y de valores en el mercado inmobiliario (provenientes de las ofertas recolectadas y de avalúos puntuales[4]). Los modelos econométricos permiten predecir de manera confiable los valores integrales de los predios en propiedad horizontal. Actualmente, la unidad utiliza para la estimación de estos modelos la metodología de Modelos Lineales Generalizados.

5.Agradezco me concedan informe sobre el valor del metro cuadrado de terreno en el barrio Fátima.

Para el sector Catastral de Fatima (002408) ubicado en la localidad de Tunjuelito, para la vigencia 2018 se tienen valores de referencia del terreno entre 1.600.000 y 1.800.000. Es importante aclarar que este valor es de referencia, por lo que un predio determinado puede variar en su valor de terreno en razón a las características propias del mismo, así como de la norma urbanística vigente .

6.Un predio con avalúo catastral exagerado solicitó revalúo con visita de campo, 9 meses después emiten resolución que viola normas y leyes y todo sigue igual?

(textualmente fue formulada la pregunta por el ciudadano Rafael Hurtado Peña de la localidad Rafael Uribe)

Con respecto a lo afirmado por el ciudadano, es importante precisar que la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital realiza todos sus trámites de conformidad a lo dispuesto por la Ley. En cuanto a la revisión de avalúo, este es un trámite especial que se encuentra regulado en la normatividad técnica de la función catastral -Resolución 070 de 2011 y Resolución 1055 de 2012 del IGAC-; para tal efecto el artículo 139 de la Resolución 070 de 2011 modificado por la Resolución 1055 de 2012 establece:

“Artículo 139. Trámite de la solicitud de revisión del avalúo. Las solicitudes de revisión de los avalúos deben presentarse por escrito y su trámite, plazos y condiciones se regirán por lo dispuesto en la parte primera del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437/11) o en las normas que lo adicionen, modifiquen o sustituyan.

De conformidad con estas disposiciones, de manera general y sin excluir las normas reguladoras del procedimiento administrativo, el trámite se inicia por petición escrita, si cumple con los requisitos y se aportan o solicitan pruebas se procede a su análisis y al decreto y práctica de las pedidas, cumplido lo anterior se expide el acto administrativo que decide la solicitud de revisión del avalúo, que se notificará y contra el cual proceden los recursos en la vía gubernativa.

En el evento de que la solicitud de revisión del avalúo esté incompleta se dará aplicación al artículo 17 de la Ley 1437 de 2011.

Las pruebas se pueden aportar hasta antes de que se profiera la decisión que resuelve la solicitud de revisión del avalúo. Contra el acto que decreta pruebas no proceden recursos. Los gastos que ocasione la práctica de pruebas correrán por cuenta de quien las pidió. Si son varios los interesados, los gastos se distribuirán en cuotas iguales.

El trámite de los recursos en la vía gubernativa y de las pruebas en ellos, si hubiese lugar, se regirán por lo dispuesto en el artículo 79 de la Ley 1437 de 2011.

PARÁGRAFO. En los casos en que se deban realizar mutaciones en el aspecto físico y/o jurídico, estas se resolverán de oficio o a petición de parte, antes de tramitar la revisión del avalúo, para este efecto se suspenderá el plazo para resolver sobre la solicitud de revisión del avalúo catastral”.

Teniendo en cuenta que este trámite cuenta con un procedimiento y término especial, se deben surtir los siguientes pasos generales: i. Análisis de la solicitud presentada por el peticionario. ii. Estudio técnico que permita determinar la viabilidad o no del trámite. iii. Estudio de pruebas solicitadas y/o pedidas y/o decreto de pruebas de oficio. iv. Visita a terreno, -si se estima pertinente. v. Modificación de aspectos físicos si es necesario. vi. Estudio técnico de valores que permita identificar si se debe modificar los valores de metro cuadrado de la construcción y/o terreno así como la modificación de las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas. vii. Expedición del acto administrativo y viii. Notificación del acto administrativo.

7.¿Qué pasa cuando una persona no paga el impuesto predial por varios años y demuestra que es patrimonio de vivienda familiar y se encuentra en la pobreza vergonzante?

Respuesta: Esta pregunta no es competencia de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

 


[1] Artículo 2. Ámbito de Aplicación. Las normas de esta Parte Primera del Código se aplican a todos los organismos y entidades que conforman las ramas del poder público en sus distintos órdenes, sectores y niveles, a los órganos autónomos e independientes del Estado y a los particulares, cuando cumplan funciones administrativas. A todos ellos se les dará el nombre de autoridades.

Las disposiciones de esta Parte Primera no se aplicarán en los procedimientos militares o de policía que por su naturaleza requieran decisiones de aplicación inmediata, para evitar o remediar perturbaciones de orden público en los aspectos de defensa nacional, seguridad, tranquilidad, salubridad, y circulación de personas y cosas. Tampoco se aplicarán para ejercer la facultad de libre nombramiento y remoción. 

Las autoridades sujetarán sus actuaciones a los procedimientos que se establecen en este Código, sin perjuicio de los procedimientos regulados en leyes especiales. En lo no previsto en los mismos se aplicarán las disposiciones de este Código (Cursivas fuera del texto).

[2] Espacios geográficos con características similares en cuanto a su precio, se determinan a partir de puntos de investigación económica establecidos dentro de las ZHF, para efectos de hallar el valor del mercado inmobiliario para los terrenos ubicados en ellas.

[3] Para la determinación de los valores en el mercado inmobiliario, la UAECD selecciona una muestra aleatoria y representativa de cada tipo de predio. Esta muestra es valorada y estos valores son usados posteriormente para la construcción de modelos econométricos que estiman el valor de cada predio dentro de este universo.

La muestra corresponde a un diseño muestral aleatorio y probabilístico denominado Muestreo Aleatorio Simple - Estratificado (ESTMAS) donde las UAECDes muéstrales son los predios urbanos de la ciudad. Una estratificación es una partición de la población en grupos que no se traslapan, su unión constituye el universo y ninguno es vacío. La estratificación es definida a partir del uso predominante del predio y en el caso residencial al estrato socioeconómico.

El diseño muestral excluye los predios especiales, los predios dentro de suelo protegido, los lotes, el espacio público y las mejoras. Un conjunto de predios debe incluirse dentro de la selección mediante inclusión forzosa debido a la restricción normativa que impone por lo menos un punto de investigación por cada ZHF. 

Una vez seleccionada la muestra de predios, estos deben ser valorados mediante comparación del mercado. Para el caso de los predios en propiedad horizontal el valor determinado corresponde a un valor integral (cociente entre el valor total y el área de construcción). Para los predios fuera del régimen de propiedad horizontal cada avalúo corresponde a la suma del valor del terreno (calculado mediante la definición de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas) y el valor de la construcción calculado mediante la técnica de Valor de Reposición.

[4] Para la determinación de los valores en el mercado inmobiliario, la UAECD selecciona una muestra aleatoria y representativa de cada tipo de predio. Esta muestra es valorada y estos valores son usados posteriormente para la construcción de modelos econométricos que estiman el valor de cada predio dentro de este universo.

La muestra corresponde a un diseño muestral aleatorio y probabilístico denominado Muestreo Aleatorio Simple - Estratificado (ESTMAS) donde las UAECDes muéstrales son los predios urbanos de la ciudad. Una estratificación es una partición de la población en grupos que no se traslapan, su unión constituye el universo y ninguno es vacío. La estratificación es definida a partir del uso predominante del predio y en el caso residencial al estrato socioeconómico.

El diseño muestral excluye los predios especiales, los predios dentro de suelo protegido, los lotes, el espacio público y las mejoras. Un conjunto de predios debe incluirse dentro de la selección mediante inclusión forzosa debido a la restricción normativa que impone por lo menos un punto de investigación por cada ZHF. 

Una vez seleccionada la muestra de predios, estos deben ser valorados mediante comparación del mercado. Para el caso de los predios en propiedad horizontal el valor determinado corresponde a un valor integral (cociente entre el valor total y el área de construcción). Para los predios fuera del régimen de propiedad horizontal cada avalúo corresponde a la suma del valor del terreno (calculado mediante la definición de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas) y el valor de la construcción calculado mediante la técnica de Valor de Reposición.

Modificado por última vez en Jueves, 22 Noviembre 2018 15:52
boton01-pqrsd.png
boton02-chat.png
boton03-antecede.png